El proceso de toma de decisión residencial: un modelo conceptual y los atributos que son valorados*

The process of residential desicion making: a conceptual model and the atributes assessed

Josefina Flórez Díaz

Universidad Simón Bolívar. jflorez@usb.ve

*La autora agradece al FONACYT por el apoyo ofrecido en el desarrollo de esta investigación.

Resumen: En este artículo se propone un modelo conceptual que explica el proceso de toma de decisión de localización residencial de los hogares, identificando y analizando sus etapas y variables explicativas. Con base en la revisión del estado del arte y centrándose en la lógica de los hogares, las etapas de este proceso son identificadas como: la decisión de buscar una nueva localización, la búsqueda de una nueva localización, y la selección de una nueva localización. En la segunda parte del artículo, los atributos de los barrios que los hogares evalúan en su toma de decisión son identificados y clasificados como como: accesibilidad; características físicas y calidad urbana; contexto social y características de los vecinos; y renta del suelo.

Palabras clave: Factores de localización residencial, movilidad residencial, dinámica residencial, satisfacción residencial, atributos de los barrios.

Abstract: This paper proposes a model that explains the residential location choice of the households; in this sense the phases of the process and the most important variables that explain the decision are identified and analyzed. Based on a review of the state of the art and the household rationale, the phases of this process are identified as: the decision to look for a new location, the search for a new location and the decision on a new location. In the second part of the article, the neighborhood attributes that households evaluate when searching for a new location are identified and classified as: accessibility; built environment and urban quality; social context and neighbors characteristics; and land rent.

Keywords: Residential location factors, residential mobility, residential dynamics, residential satisfaction, neighborhood attributes.

Recibido: 30/11/2005, aprobado: 20/07/2006.

Introducción

La dinámica residencial es un tema que ha centrado el interés de distintas áreas del conocimiento durante los últimos 50 años. Las investigaciones se han ocupado de diferentes aspectos, tales como los factores que inciden en la localización residencial, las preferencias de los hogares de acuerdo a sus características; la segregación residencial, entre otros. Sin embargo, pocos estudios han analizado el proceso de toma de decisión de localización residencial de los hogares. Un trabajo pionero en el campo fue el realizado por Rossi en el año 1951, posteriormente desarrollado por Brown and More (1970).

La dinámica residencial es el resultado, entre otros aspectos, de las decisiones de localización de múltiples hogares. El conjunto de decisiones se expresa espacialmente en el patrón del uso del suelo residencial, el cual afecta el resto del sistema urbano. El proceso de toma de decisión de localización es un proceso que con frecuencia genera en el hogar sentimientos de confusión ante la complejidad de la ciudad, así como por la propia dinámica del mercado de vivienda. Sin embargo, los miembros de la familia, basados en la imagen parcial y personal que tienen de la ciudad y conducidos por situaciones y gustos cambiantes, finalmente encuentran una nueva localización (Benenson, 2004, pp. 67-94).

A partir de la literatura disponible y centrándose en la lógica de los hogares, este artículo tiene como objetivo definir un modelo conceptual que explique el proceso de toma de decisión de localización residencial, identificando las etapas y las variables explicativas del proceso. Luego de definir el modelo conceptual, se identifican y clasifican los atributos de los barrios que son evaluados por los hogares en su toma de decisión, así como los elementos que componen estos atributos. El modelo conceptual que se propone, así como la clasificación de los atributos, contribuirán a entender mejor la dinámica residencial, buscando ofrecer un marco conceptual de referencia de gran utilidad para casos de estudios particulares.

Este artículo está estructurado en cuatro capítulos, incluyendo esta introducción. En el capítulo siguiente se delimita la investigación y se presenta el modelo propuesto, el cual está dividido en tres etapas: la decisión de buscar una nueva localización, la búsqueda de una nueva localización y la selección de una nueva localización. En el tercer capítulo se identifican y clasifican los atributos de los barrios que los hogares más valoran en su toma de decisión de localización. Por último, se presentan las conclusiones.

1. El proceso de toma de decisión de localización residencial. Un modelo conceptual

En este capítulo se delimita el tema de estudio y se define el modelo conceptual de toma de decisión de localización residencial.

1.1. Contexto conceptual

De acuerdo a Horowitz (1995, pp. 219-239) la localización residencial podría ser "razonablemente referida a la exacta localización de la casa o apartamento que un hogar selecciona; de la misma forma, también podría razonablemente referirse a la manzana, el barrio o la jurisdicción política seleccionada". A los fines de esta investigación, interesa la localización residencial referida a su ubicación en un barrio o zona de la ciudad. En este contexto, la toma de decisión de localización residencial queda entendida como el proceso de evaluación y decisión que realizan los hogares a fin de elegir una nueva localización de su vivienda en un barrio determinado tomando en cuenta la oferta existente en el área urbana. El modelo conceptual que se propone está definido para situaciones en las cuales el hogar toma decisiones de localización en un contexto urbano determinado; por tanto, no se analizan las decisiones por migraciones regionales. Por otro lado, sólo se consideran las decisiones que se realizan de forma voluntaria, es decir, no se analizan procesos de localización por razones involuntarias tales como desastres naturales, desalojos, expropiación, guerras o situaciones violentas.

El proceso de decisión objeto de este análisis se basa en el enfoque "estrés- resistencia" (Brown y Moore, 1970; Benenson, 2004, pp. 67-94). Según este enfoque, los hogares toman dos decisiones básicas: la primera es dejar la localización actual y la segunda es residir en la nueva localización. En la primera los hogares miden el "estrés" de moverse en comparación con el estrés que genera permanecer en la localización actual; si el estrés actual supera al cambiar de localización, se toma la decisión de buscar una nueva localización. En la segunda decisión, los hogares preparados para moverse miden la resistencia a moverse comparando las opciones existentes con la localización actual. Es decir, comparan la posible satisfacción en cada localización, así como sus costos, y finalmente deciden si permanecen en la localización actual o si cambian a una de las localizaciones seleccionadas. El modelo de localización residencial que se propone incorpora estas dos decisiones en la primera y tercera etapas del modelo, así como incorpora una etapa intermedia que corresponde a la búsqueda de posibles localizaciones. Con relación al término estrés, vale mencionar que algunos autores prefieren hablar de falta de satisfacción, insatisfacción o disonancia residencial, a fin de diferenciarlo del estrés psicológico (Ver Benenson, 2004).

La satisfacción residencial se puede definir como el resultado que percibe el individuo o el hogar al evaluar si su vivienda alcanza sus expectativas; por ser un hecho dinámico, depende tanto de los cambios en el entorno como de los cambios en el individuo (Baker, 2002, pp. 66-85). Por tanto, cada hogar busca percibir la máxima satisfacción de la localización donde se halla o donde pretende localizarse. El nivel de satisfacción que percibe el hogar es fundamental en todo el proceso de toma de decisión de localización. Con base a la propuesta de Rossi (1980), el proceso de toma de decisión de localización residencial ha sido dividido en tres grandes etapas o fases: la decisión de buscar una nueva localización, la búsqueda de una nueva localización y la selección de una nueva localización.

En la Figura 1 se identifican las tres etapas y las variables que intervienen en cada una de ellas. La numeración que aparece entre paréntesis en el texto corresponde a cada uno de los elementos de la Figura 1. La primera etapa del proceso se identifica con la letra A, la segunda con la letra B y la tercera con la letra C. Vale mencionar que algunas etapas del proceso pueden darse de manera simultánea.

1.2. Primera etapa: decisión de buscar una nueva localización

El modelo propuesto parte del supuesto de que inicialmente el hogar se siente satisfecho con su localización. El proceso se inicia cuando distintos tipos de presiones afectan el nivel de satisfacción del hogar, alcanzando una situación de estrés que induce al cambio de localización (A.3) (Brown y Moore, 1970). El estrés no es generado necesariamente por situaciones negativas.

1.2.1. Presiones al cambio

Las presiones al cambio se refieren a las modificaciones que se pueden producir tanto dentro de la estructura del hogar como en su contexto, las cuales generan molestias que resultan en la disminución significativa de la satisfacción residencial del hogar. A continuación se tipifican las situaciones más comunes que se clasifican como presiones internas (A.1) y externas (A.2).

2.1.1. Presiones internas

Las presiones internas se refieren a los cambios en la estructura del hogar o de las relaciones de éste con su contexto urbano que generan insatisfacción con la localización actual. Estos cambios pueden ocasionar modificaciones en las expectativas del hogar debido a cambios en sus necesidades, aspiraciones, preferencias y restricciones. Entre las presiones internas más significativas se encuentran: los cambios en las características socioeconómicas o demográficas del hogar y los cambios en la interacción con los usos del suelo (Flórez, 1998, pp. 83-124). Estas presiones también pueden ser generadas por razones psicológicas, las cuales escapan a este análisis.

Cambios en las características socioeconómicas o demográficas del hogar

El ciclo familiar y las otras características de la estructura del hogar han sido considerados como importantes elementos que afectan los patrones de consumo en vivienda de los hogares (Murdie et al., 1999). El aumento y disminución del tamaño familiar (divorcios, nuevos miembros como el nacimiento de un hijo, miembros del hogar que deciden vivir por su cuenta) son importantes causas de presión al cambio de localización. Por otro lado, la formación de un nuevo hogar induce la demanda de una nueva vivienda.

El cambio en el ciclo familiar o ciclo vital genera nuevas necesidades y expectativas; por ejemplo, en las primeras etapas de la formación de las familias hay mayor preferencia por localizaciones periféricas donde la oferta de condiciones ambientales y equipamientos para los niños suele ser mayor y con menores costos. Sin embargo, con la reducción del hogar y el envejecimiento de los padres, hay tendencia a seleccionar viviendas más pequeñas y localizaciones más céntricas.

La modificación en los ingresos del hogar es un importante elemento de presión al cambio. Un aumento significativo de los ingresos suele venir acompañado de nuevos comportamientos sociales y de consumo, afectando las aspiraciones y preferencias de localización, además de disminuir las restricciones económicas del hogar. Si adicionalmente el aumento del ingreso coincide con otros aspectos que generan insatisfacción en el hogar, habrá mayor tendencia al cambio de localización. Por otro lado, la reducción de los ingresos podría significar dificultades para cubrir los costos de la vivienda en la localización actual, y en consecuencia el hogar tendería a buscar una nueva localización que genere menores costos.

Cambios en la interacción con los usos del suelo

La localización residencial del hogar cuenta con unas condiciones de accesibilidad específicas a partir de las cuales se establecen las relaciones con los usos del suelo, especialmente con el empleo y la educación. Si uno o más de sus miembros modifica su lugar de trabajo, educación u otro destino frecuente, la satisfacción percibida en localización residencial también puede cambiar. Si este cambio genera una disminución significativa en la satisfacción, como consecuencia de un aumento en los tiempos de viajes u otras desventajas, se llega a niveles de estrés que inducen al cambio de localización. Si la nueva localización del empleo representa mejoras significativas en accesibilidad (ahorros en los tiempos de viajes), podría inducir la búsqueda de localizaciones más periféricas, manteniendo tiempos de viaje semejantes (Flórez, 1998, pp. 83-124; Goodall, 1974, pp. 253-298).

Otro aspecto relacionado con las presiones internas se refiere a la adquisición de un vehículo particular. Esta situación genera aumentos en la disponibilidad de accesibilidad del hogar y, de esta forma, los hogares pueden incluir como posibles localizaciones barrios que antes no eran considerados; en consecuencia, puede causar variaciones en las expectativas e inducir re-localizaciones (Flórez, 1998a, pp. 83-124; Gámez, 2004). En este sentido, Lerman (1976) encuentra que existe una decisión conjunta, y no causal, entre cambiar de localización y la compra de un automóvil.

1.2.1.2. Presiones externas

Las presiones externas (A.2) se refieren a los cambios de los atributos o características del barrio que afectan negativamente la satisfacción de los hogares y pueden traer como consecuencia una decisión de relocalización. La disminución de la calidad urbana por aumento en los niveles de ruido, contaminación, congestión, inseguridad, entre otros, o variaciones de los grupos socioeconómicos que predominaban en el barrio (grupos socioeconómicos o étnicos distintos al hogar), pueden generar disminución en la satisfacción del hogar con su entorno. Por otro lado, mejoras de la calidad urbana o accesibilidad que signifiquen aumentos en la renta del suelo, tenderán a presionar a los hogares de ingresos más bajos a re-localizarse.

1.2.2. Estrés

Si las presiones al cambio son significativas, producen una situación de estrés (A.3) en el hogar, es decir, la satisfacción que percibe el hogar en esta localización no alcanza los niveles mínimos que espera percibir (A.4). El estrés puede ser generado por una presión específica o por la combinación de diferentes presiones, tanto internas como externas. Ante la sensación de estrés el hogar inicialmente tratará de adaptarse (A.5), para lo que hay distintas maneras, básicamente por cambios en el comportamiento de los hogares o por cambios en la estructura física del inmueble (McLoughlin, 1971, pp. 11-56). Por ejemplo, si los niveles de inseguridad del barrio aumentan a ciertas horas, las personas podrían cambiar el horario de salida o llegada a la vivienda (cambio de comportamiento). Por otro lado, ante un aumento en el número de personas en el hogar, se pueden realizar ampliaciones o modificaciones en el inmueble (cambios en la estructura física).

Si el hogar logra adaptarse a la nueva situación, permanecerá en la localización actual (C.6); caso contrario decidirá buscar una nueva localización (A.6) (McLoughlin, 1971, pp. 11-56). En este último caso se inicia la segunda etapa del proceso, la cual corresponde a la búsqueda de una nueva localización (B), etapa que se expone a continuación.

1.3. Segunda etapa.

Búsqueda de una nueva localización

Luego de que el hogar decide cambiar de localización se inicia el proceso de búsqueda de posibles localizaciones. Cuando el hogar inicia tal búsqueda, no explora todas las opciones disponibles; basado en su experiencia, indagará localizaciones que considere pueden satisfacer sus expectativas (B.1). Éstas vienen definidas por sus necesidades (B.13), preferencias (B.7), oportunidades (B.8) y restricciones (B.9). A continuación son analizados estos aspectos.

1.3.1.Formación de las necesidades y preferencias

Las necesidades (B.13) y las preferencias (B.7) del hogar se forman principalmente a partir de sus características y del contexto en el que se desenvuelve (Flórez, 1998a, pp. 83-124; Walmsley y Lewis, 1993, pp. 167-185; Brown y Moore 1970). Específicamente, los elementos que afectan las necesidades y preferencias de los hogares son las siguientes: características socioeconómicas y demográficas del hogar (B.2), rasgos personales (B.3), experiencias previas (B.4), contexto social (B.5), contexto urbano (B.6). Dependiendo de la combinación de los elementos mencionados se definirán las tendencias en las preferencias y necesidades de los hogares. A continuación se define cada uno de los elementos identificados.

1.3.1.1. Características socioeconómicas y demográficas del hogar

Las características socioeconómicas y demográficas del hogar están referidas principalmente a: ingreso, grupo socioeconómico al cual pertenece el hogar, tamaño (número de miembros), ciclo familiar o ciclo vital (solteros, parejas jóvenes, con o sin hijos, etc.), propiedad vehicular, número de personas empleadas, etnia, procedencia (país o cultura dominante), edad, género (Baker, 2002, pp. 66-85; Hourihan, 1984; Walmsley y Lewis 1993, pp. 167-185). Algunos autores han definido las preferencias de acuerdo a características particulares de los hogares. Por ejemplo, se ha observado que las mujeres tienen mayor preferencia por zonas centrales, al igual que las personas solteras; mientras que los hogares con hijos pequeños tienden a buscar localizaciones periféricas (CPSV, 1989). Los grupos de inmigrantes tienden a localizarse en barrios donde predomina la población de su respectivo país (Murdie et al., 1999).

1.3.1.2. Rasgos personales

De acuerdo a Golledge y Stimson (1987, en Walmsley y Lewis, 1993, pp. 167-185), este elemento se refiere a los rasgos particulares de cada individuo en cuanto a su adaptabilidad a los cambios y la actitud ante los riesgos. Personas más propensas a aceptar nuevos cambios estarán más dispuestas a re-localizarse. La edad está inversamente relacionada con la propensión a cambiar de localización, así como el número de hijos en el hogar (Steiner, 1994). Por otro lado, la personalidad del individuo influye en la manera como percibe su situación residencial, tanto individualmente como en relación con las otras personas. La percepción de la persona actúa como un filtro a través del cual pasan los fenómenos sociales y del contexto. Por tanto, la misma característica residencial puede ser filtrada de manera diferente por cada individuo y la opinión que se forme estará basada más en su percepción que en la configuración de las condiciones residenciales (Lu, 1999).

1.3.1.3. Experiencias previas

Las experiencias previas del hogar en distintas localizaciones influirán en sus preferencias. Los atributos que han ofrecido alta satisfacción al hogar tenderán a ser altamente valorados en el momento de evaluar los barrios, mientras que los que le han ocasionado molestias serán evitados. Por ejemplo, si la presencia de comercios genera molestias, el hogar tenderá a buscar un barrio con baja presencia de estos usos. Por otro lado, los hogares tienden a permanecer en el barrio donde han vivido o en barrios semejantes, ya que las personas se acostumbran a las características de su barrio. Igualmente, las relaciones y contactos sociales que han establecido los hogares en el barrio, así como su sentido de pertenencia, son retornos intangibles que pueden ser determinantes en la selección residencial (Flórez, 1998, pp. 83-124).

1.3.1.4. Contexto social

El contexto social está referido a las normas y valores sociales y culturales que predominan en el contexto en el cual se desenvuelve el hogar, así como a los roles de los sexos, el clima político, las normas comunitarias, etc. (Golledge y Stimson 1987, en Walmsley y Lewis, 1993, pp. 167-185). Este contexto influye en las preferencias y necesidades al imponer ciertas normas sociales de comportamiento; en algunos casos implica presiones sociales que inducen al hogar a seleccionar una determinada localización que cumpla con estas normas o costumbres. Como indican Murdie et al. (1999), la realidad social (raza, clase social y género) y el contexto modelan las preferencias.

1.3.1.5. Contexto urbano

Se refiere a la estructura y la dinámica del área urbana, las cuales condicionan el comportamiento de los hogares y la formación de la oferta residencial. Algunos de los aspectos que las caracterizan son: el patrón de usos del suelo, la dinámica residencial, la distribución de la oferta de accesibilidad, la concentración del empleo, los niveles de seguridad, la tipología predominante de vivienda. En general, si un atributo del barrio es escaso en la ciudad y altamente valorado por los hogares (por ejemplo, seguridad personal o presencia de escuelas de alta calidad), éste condicionará la decisión en mayor medida que los atributos que tengan mayor oferta o que estén distribuidos sobre el territorio de una forma más homogénea (Flórez, 1998a, pp. 83-124). Los hogares compararán las posibles localizaciones a partir de la oferta que exista de los atributos en la ciudad y la percepción que se formen de esta oferta (Benenson, 2004, pp. 67-94). En consecuencia, un mismo hogar tenderá a variar sus preferencias de localización si se halla en contextos urbanos diferentes, ya que la oferta y distribución de los atributos es distinta y la dinámica de cada ciudad también (Murdie et al., 1999).

Un aspecto particular del contexto urbano relacionado con el social es la distribución espacial de la población y si esta distribución está fuertemente asociada a los grupos sociales (sea que este grupo se defina en términos étnicos, etarios, de preferencias religiosas o socioeconómicas), en cuyo caso se observará distintos niveles y tipos de segregación residencial. La segregación residencial presente en la ciudad afecta las preferencias de los hogares de ciertos grupos, favoreciendo en su selección localizaciones en las cuales predomina población con características semejantes. Un caso frecuente en Latinoamérica es la presencia de segregación residencial en función de los ingresos de los hogares que tienden a seleccionar localizaciones donde predomine población de ingresos semejantes o superiores. Por otro lado, en muchas ciudades las minorías étnicas buscan concentrarse espacialmente como forma de mantener sus costumbres y su cultura, aunque también es el resultado de las desigualdades sociales que dificultan, a los grupos menos favorecidos, el acceso a otras localizaciones (ver Sabatini et al., 2001; Murdie et al. 1999).

1.3.2. Oportunidades

Las oportunidades son aquellas situaciones circunstanciales difíciles de predecir que se le ofrecen a un individuo u hogar, representando una ventaja ante una situación regular. Dependiendo de éstas, el hogar podría decidir por una localización que no necesariamente corresponda a sus preferencias ni necesidades originales. En estos casos la familia no suele evaluar de la misma forma los atributos del barrio, a menos que éstos estén muy por debajo de sus expectativas familiares. Un ejemplo de una oportunidad es la posibilidad de disfrutar de una vivienda pagando una cantidad menor a la que correspondería al precio de mercado, por pertenecer este inmueble a un familiar.

Las leyes de alquileres de algunos países latinoamericanos han protegido durante muchos años a los inquilinos, manteniendo los valores de las rentas de las viviendas por debajo de los precios del mercado, induciendo a que los inquilinos no se relocalicen. También algunas empresas ofrecen incentivos y facilidades a sus empleados para obtener una vivienda propia o en alquiler, afectando las decisiones en localización. Los posibles ahorros que representa una localización determinada por alguna de las circunstancias mencionadas anteriormente, puede inducir a que el hogar considere o se decida por esta localización, a pesar de que la misma no necesariamente coincide con sus preferencias.

1.3.3. Restricciones del hogar

Luego de que el hogar ha definido sus preferencias de localización (B.7), las adapta a sus restricciones (B.9), para finalmente formar sus expectativas de localización. Las restricciones pueden ser: económicas y psicológicas.

1.3.3.1. Restricciones económicas

Cada hogar tendrá un ingreso determinado y una estructura de gastos; dependiendo de éstos podrá acceder a una oferta determinada de vivienda, es decir, a localizaciones con una renta igual o inferior al gasto en vivienda previsto por el hogar. La estructura de gastos del hogar puede variar en el tiempo, incluso manteniendo los ingresos fijos, y afectar sus expectativas de localización. Otra restricción que suele afectar al hogar es la necesidad de vender primero el inmueble donde habita, para luego poder adquirir otra vivienda, situación que genera fricción al cambio. También existen costos asociados al proceso de relocalización residencial, como son los gastos legales, de mudanza, de conexión a los servicios, los cuales pueden representar un porcentaje relativamente alto. Estos costos también son considerados por los hogares y se incluyen en los costos de re-localización.

1.3.3.2. Restricciones psicológicas

Los hogares normalmente tienen cierta reticencia al cambio de localización residencial por causas psicológicas, por la incertidumbre que se genera ante una situación desconocida. Esta reticencia también está relacionada con la necesidad de enfrentarse al mercado inmobiliario, poco transparente y especulativo, así como la dificultad para obtener información de la oferta existente (Walmsley y Lewis, 1993, pp. 167-185; Benenson, 2004, pp. 67-94). En este sentido se observa una propensión en los hogares a permanecer en la misma localización, por la seguridad que les ofrece el ambiente conocido y por el sentimiento de pertenencia que le genera su barrio. Como consecuencia, los hogares que deciden re-localizarse son propensos a buscar una ubicación que les resulte familiar, tales como barrios donde habitan familiares o amigos.

1.3.4. Expectativas

Las expectativas (B.1) que el hogar se forma de su futura localización residencial corresponden a una composición entre sus necesidades (B.13), preferencias (B.7) y oportunidades (B.9), ajustadas a sus propias restricciones (B.8). Por tanto, modificaciones en cualquiera de estas variables pueden cambiar las expectativas del hogar.

1.3.5. Búsqueda de información

A partir de sus expectativas de localización, el hogar inicia el proceso de búsqueda de información (B.10) a fin de conocer la oferta disponible que se corresponda con estas expectativas. Comenzando el proceso de búsqueda, las expectativas son ajustadas nuevamente tomando en cuenta la oferta de vivienda y de localizaciones que el hogar encuentra disponible en la ciudad donde realiza la pesquisa. El ajuste de las expectativas continúa hasta que el hogar preselecciona los barrios. La búsqueda de información depende de la oferta de localizaciones existente y del acceso que el hogar tenga a esta información.

1.3.5.1. Oferta de localizaciones residenciales

La oferta residencial está constituida por las viviendas localizadas tanto en nuevos desarrollos como por el stock existente en áreas ya consolidadas. Los barrios donde se encuentra esta oferta representan las opciones de localización del hogar (B.12). Las políticas públicas en vivienda pueden inducir ciertas localizaciones, al ofrecer incentivos fiscales o financieros a proyectos habitacionales con determinadas características (Baker, 2002, pp. 66-85). En este artículo las características de la oferta se refieren a los atributos de los barrios.¹

1.3.5.2. Acceso a información

Aún suponiendo que toda la información de la oferta residencial sea totalmente pública y disponible para todos los individuos (como supone la teoría microeconómica), no todos los individuos tendrán las mismas posibilidades de acceder a ella (B.11). La búsqueda de información depende del conocimiento que tenga el hogar de las alternativas posibles y de las fuentes de información que le son accesibles (Walmsley y Lewis, 1993, pp. 167-185). Las fuentes de información se pueden clasificar en formales e informales. Las primeras son aquellas que están disponibles en publicaciones como periódicos o revistas destinadas a este fin o en las agencias de bienes raíces. Las fuentes informales se refieren a la información que es obtenida a través de terceros como familiares y amigos, así como la búsqueda directa ("buscando alrededor"), preguntando directamente a las personas del sector (Walmsley y Lewis, 1993, pp. 167-185). La información proveniente de fuentes informales tiende a estar constituida por barrios conocidos por el hogar o donde habitan sus familiares y amigos.

Según estudios realizados en Baltimore (EEUU) y en Swansea (Gales), la forma más exitosa de obtener información es a través de fuentes informales; los grupos de ingresos más bajos tienen mayor tendencia a obtener información a través de estas fuentes, en comparación con los hogares de mayor ingreso. En el caso de Swansea, Herbert (1973) halla que en barrios con hogares de altos ingresos, el 64% de los hogares obtuvo información a través de fuentes informales, mientras que en los barrios de grupos de bajos ingresos las fuentes informales fueron más utilizadas, alcanzando el 79%. Los hogares que acceden a información formal tenderán a analizar un mayor ámbito del territorio y tendrán mayor posibilidad de elegir un barrio que no les es familiar. No obstante, la información formal tiene un costo, el cual ciertas familias no están dispuestas a asumir. Vale mencionar que, intencionalmente, en los barrios de grupos de ingresos muy altos de algunas sociedades, existen controles para seleccionar a las familias que vivirán en el barrio; por tanto, la información puede que no esté disponible públicamente.

1.4. Tercera etapa.

Selección de una nueva localización

Luego de que el hogar ha indagado la oferta disponible, preselecciona los barrios que más satisfacen sus expectativas (C.1). Posteriormente evalúa cada uno de los barrios de acuerdo con sus atributos (C.2) y finalmente decide una localización (C.3). Vale mencionar que el hogar también evalúa las características de la vivienda, aspecto que escapa de este análisis.

1.4.1. Evaluación del barrio según sus atributos

Los hogares evalúan con base en sus expectativas los atributos A_m de cada barrio n (A_mn) (C.2). Esta evaluación se considera que es una evaluación del tipo multi-criterio, en donde el peso P_m que el hogar otorga a cada atributo A_m dependerá de las expectativas del hogar (Flórez, 1998a, pp. 125-168). Cada hogar pretende seleccionar la localización (Barrio n B_n) que le ofrezca mayor satisfacción, usando como marco de referencia su localización actual (B_o). La Tabla 1 muestra una matriz que representa las opciones de localización con la valoración de los atributos y sus pesos. Entre más importante sea el atributo para el hogar, mayor será el peso que le otorgue. El atributo tiene un valor cuantitativo o cualitativo, el cual el hogar estima para cada barrio. Por ejemplo, el hogar puede evaluar los barrios a partir de atributos como accesibilidad al trabajo (A₁), densidad (A₂) del barrio y cercanía a la casa de familiares (A₃), y le otorgará un peso distinto a cada uno de estos (P₁, P₂ y P₃). Luego estima el valor de estos atributos (A_m) en los barrios (B₁, B₂ … B_n).

El proceso de evaluación de los barrios no funciona como una simple sumatoria de atributos con sus respectivos pesos. En el momento de tomar una decisión que implique seleccionar una alternativa entre varias, se requiere evaluar conjuntamente dichas alternativas, a través de ciertos criterios, a fin de seleccionar la mejor, que será aquella que permita alcanzar de forma más satisfactoria los objetivos que se haya planteado el tomador de decisión. De acuerdo a Thomas Saaty (quien desarrolla en el año 1977 la herramienta de evaluación multi-criterio denominada Proceso de Jerarquización Analítica), existe un proceso innato de operación de la mente humana cuando se le presentan una multitud de elementos en una situación compleja. Cuando un grupo de personas participa en un proceso de estructurar y priorizar un grupo de objetivos, se observa una natural agrupación de éstos en determinados niveles, con la consecuente diferenciación entre distintos niveles de complejidad. Las jerarquías son básicas en la forma humana de desglosar la compleja realidad en grupos y subgrupos (Robusté, 1987).

1.4.2. Selección de una localización

El hogar, dentro de la complejidad de la ciudad y con base a sus expectativas, finalmente selecciona una localización (C.3) y compara ésta con su localización actual (C.4). Si la satisfacción que espera obtener en la localización seleccionada es mayor que en la actual, incluyendo los costos de re-localización y las posibles reticencias al cambio, el hogar decidirá por una nueva localización (C.7). Si por el contrario la satisfacción esperada no alcanza el umbral (C.5) que el hogar se ha planteado para cambiar de localización, permanecerá en su localización actual (C.6). En este último caso, generalmente el hogar se adaptará a la situación que le indujo a buscar una nueva localización, aunque también puede reiniciar el proceso modificando sus expectativas. En este capítulo se ha definido un modelo conceptual que explica el proceso a través del cual los hogares toman su decisión de localización residencial a partir de la oferta de barrios de un área urbana determinada. Luego de definir este modelo, que sería aplicable en forma general a hogares de distintos contextos urbanos de cultura occidental y de libre mercado, en el próximo capítulo se analiza en detalle uno de los aspectos del modelo, que es el referido a los atributos de los barrios que los hogares evalúan en su toma de decisión.

2. Los atributos de los barrios que son valorados por los hogares

Este capítulo tiene por objeto identificar y clasificar los atributos de los barrios que los hogares consideran en su toma de decisión de localización residencial. A este fin se presenta una revisión bibliográfica, agrupando los estudios según tres enfoques. El primero referido a las teorías y modelos que identifican los factores que afectan la localización residencial. El segundo referido a los factores que condicionan la satisfacción residencial de los hogares; por último, trabajos que se dedican al estudio de las preferencias residenciales. Finalmente se realiza una propuesta de clasificación de los atributos estudiados y los elementos que lo componen.

En la literatura se usan diferentes términos para referirse a los atributos, tales como factores, variables, componentes. A los fines de esta investigación, los atributos son las variables, tantofísicas como funcionales y sociales, que caracterizan a un barrio en particular. Los atributos son agrupados por aspectos comunes, a fin de clasificarlos y los aspectos más específicos son denominados elementos; esta clasificación se presenta al final del capítulo.

2.1. Factores de localización residencial

Distintos estudios y teorías se han centrado en identificar los factores que afectan la decisión de localización residencial de los hogares; también se han desarrollado modelos que predicen la localización de los hogares a partir de estos factores. A continuación se exponen los más importantes y los estudios recientes. A fin de definir los determinantes en la renta del suelo, la investigación realizada por Roca (1988) en el caso de Barcelona (España), concluye que los determinantes han sido analizados básicamente desde tres enfoques. Por un lado, la teoría micro-económica que desarrolla la renta de accesibilidad e interpreta el valor del suelo como una función de la accesibilidad al trabajo. Por otro lado, la renta de externalidades, la cual analiza el valor del suelo como una función de las características físicas urbanas del barrio y sus servicios. Por último, la renta de jerarquización social, la cual enfatiza los factores sociales como los que afectan la renta del suelo, en los cuales se considera el prestigio, la discriminación social y los prejuicios. Los tres enfoques mencionados también explican la localización residencial de los hogares.

Con relación a la teoría macroeconómica, ésta supone el equilibrio entre la renta del suelo y el patrón de uso de éste, explicando la localización de los hogares en función del costo del transporte al centro urbano (accesibilidad al empleo) y de la renta del suelo. Con el trabajo de Alonso (1964) se incorpora el costo de "otros bienes", además del transporte y la renta del suelo, en la función de utilidad de los hogares. Garrison et al. (1959) consideran básicamente dos grupos de factores de localización residencial. El primer grupo relativo a la accesibilidad en un sentido amplio, referida a la "interacción espacial del lugar con relación al resto del mundo"; es decir, no sólo consideran la accesibilidad a las actividades, sino también el potencial de interacción con grupos específicos de población que predominen en el barrio que el hogar seleccione. El segundo grupo se refiere a "todos aquellos factores pertenecientes directamente al lugar en sí mismo y no a los aspectos de localización"; es decir, las características físicas de la vivienda, tales como "configuración topográfica, tamaño del lote y calidad estructural", características que no son totalmente independientes de la localización.

Por otro lado, los modelos de interacción espacial iniciados con los trabajos de Hansen (1959), simulan la localización residencial de un área urbana a partir de la accesibilidad al empleo. Posteriormente, el modelo de interacción espacial desarrollado por Lowry (1964) descompone el área urbana en tres sectores: empleo básico, empleo de servicios y sector residencial. Los empleos básicos de cada zona y su localización son datos exógenos; el modelo simula la localización residencial y la localización de los empleos de servicios en función de la localización de los empleos básicos, el suelo disponible y los costos de transporte. A partir de la revisión de sesenta referencias bibliográficas, Hunt et al. (1994) definen los cuatro siguientes factores con sus respectivos elementos que influyen en la decisión de localización residencial.

*Atributos de la unidad de vivienda: 14 elementos en los que se incluyen los relativos al precio.

*Atributos de localización: 9 elementos relativos a accesibilidad, transporte, relación con su localización anterior. Según la frecuencia en que son utilizados en la bibliografía, los elementos son: accesibilidad al lugar de trabajo, accesibilidad al comercio u otros lugares no relacionados con el empleo, calidad del transporte público, relación con la casa anterior, accesibilidad a otras actividades, accesibilidad a la escuela, accesibilidad al centro de negocios (CBD), disponibilidad de estacionamiento.

*Atributos del barrio: 17 elementos relacionados con calidad y diseño urbano, así como las características socioeconómicas y demográficas de los vecinos. Específicamente según la frecuencia en que son utilizados en la bibliografía: heterogeneidad demográfica (raza, edad, etnia); densidad y espacios abiertos; seguridad (índice de delitos); tráfico, ruido y contaminación atmosférica; disponibilidad y calidad de los servicios públicos de red; ingreso medio de los hogares en la zona; prestigio o calidad; características del paisaje; topografía; presencia/ausencia de usos no residenciales; proporción de hogares alquilados; proporción de viviendas unifamiliares; grado de interés; calidad de las vistas desde la vivienda; seguridad peatonal; calidad de las escuelas en el barrio; adecuadas condiciones urbanas para los hijos.

*Características del hogar: 12 elementos, entre ellos ingresos, números de miembros del hogar, ciclo familiar, raza, número de niños, nivel de ocupación.

En esta revisión se observa que aproximadamente el 70% de los estudios consideran la accesibilidad como un factor de localización residencial y un 54% de éstos la accesibilidad al trabajo. Hunt et al. incluyen como un factor de localización las características de los tomadores de decisión (hogares), mientras que en los otros estudios este aspecto aparece como determinante en la formación de las necesidades, preferencias y restricciones del hogar, como fue considerado en este capítulo anterior. En la teoría micro-económica, la función de utilidad de los hogares depende de sus características, principalmente el ingreso y la estructura de gastos.

2.2. Preferencias residenciales y valoración de los atributos

A continuación se presentan los resultados de estudios de casos en diferentes ciudades, los cuales analizan los atributos de los barrios que los hogares valoran en su toma de decisión de localización residencial. Un estudio realizado a lo largo de la avenida San Pablo, en el Área Este de la bahía de San Francisco (California, Estados Unidos), indaga sobre los aspectos que los hogares tomaron en cuenta en la selección de su localización actual. Las encuestas se realizaron a hogares de ingresos medios que habitan en los barrios colindantes a la avenida San Pablo y que pertenecen a las ciudades de Albany, Berkeley, El Cerrito y Emeryville. De acuerdo con los resultados de estas encuestas, los elementos que los hogares más valoran en su toma de decisión de localización residencial, en orden de mayor a menor relevancia, son: precio de la vivienda, accesibilidad al trabajo, acceso al sistema de transporte, seguridad y comercios cercanos. En menor proporción los hogares también consideran: diversidad de población, sentido de comunidad, tipología de vivienda (unifamiliar), y presencia de buenas escuelas (McAndrews et al., 2006).

Pagliara and Preston (2003) evalúan los efectos del transporte y los precios de la vivienda en la decisión de localización residencial en el Área Metropolitana de Oxford (Gran Bretaña). Llegan a la conclusión, a través del desarrollo de modelos de preferencias observadas, que los costos y tiempos de transporte son importantes elementos en la decisión de localización de los hogares, así como la calidad de los servicios, la densidad residencial y los niveles de ruido. A través de encuestas y de un análisis multi-variante de alternativas, Flórez (1998a) analiza el caso de Caracas y obtiene que cada grupo de ingreso otorga una valoración diferente a los atributos de los barrios o "urbanizaciones": los grupos de ingresos medios tienen alta valoración de la accesibilidad al trabajo; mientras que los grupos medios altos valoran la accesibilidad y la calidad urbana, pero están dispuestos a sacrificar niveles de accesibilidad si la calidad urbana del barrio es alta (baja densidad y alta seguridad personal) y la urbanización está cercana a grupos de ingresos semejantes. Por otro lado, los grupos de ingresos más bajos no pueden pagar por accesibilidad ni calidad, por lo que el principal atributo valorado por este grupo es la renta del suelo. Por último, los grupos de ingresos más altos son poco sensibles a la accesibilidad y tienen alta valoración de la calidad urbana y a la cercanía de hogares con características socioeconómicas semejantes.

El estudio de Olives et al. (1996) fue realizado con el fin de determinar las motivaciones de re-localización residencial en áreas suburbanas de los hogares en Barcelona (España). Estos autores hallan que los hogares que vivían en esta ciudad y decidieron una localización suburbana en su Área Metropolitana respondían a tres factores básicos para decidir por esta nueva localización; ellos son:

*Factor entorno: referido al ruido, contaminación, ambiente para los hijos, homogeneidad en el comportamiento de los vecinos y seguridad.

*Factor económico: precio del suelo y mejor relación calidad precio.

*Factor movilidad: relacionado con las mejoras de la red de transporte y de comunicaciones metropolitanas, las cuales facilitan los desplazamientos y la posibilidad de vivir cerca del trabajo.

Los atributos identificados en estos estudios de casos se corresponden con los factores de localización analizados en el ítem anterior, aunque los estudios se casos se centran en elementos específicos.

2.3. Satisfacción residencial

En este ítem se desarrollan los factores que más afectan la satisfacción residencial de los hogares a partir la revisión de estudios recientes llevados a cabo en diferentes contextos urbanos. Baker (2002) en el caso de Adelaida (Australia) identifica tres aspectos: el ambiente social; las características del individuo y el ambiente residencial. Este último se considera muy importante para mantener los niveles de satisfacción de los hogares (ver también Tognoli, 1987). En este aspecto se incluyen la vivienda y las características del barrio; dentro de éste se identifica la densidad, el acceso a los servicios, la percepción de calidad física y de seguridad. Con respecto a la calidad física, destaca que muchos elementos pueden ser considerados, pero que el acceso a zonas verdes y a áreas naturales parecen muy importantes en los niveles de satisfacción de los hogares. Por otro lado, la calidad de la infraestructura, actividades de esparcimiento, pocos usos no residenciales, y ausencia de ruido, han sido también encontrados como atributos destacados. Para la población que habita en vivienda pública, el acceso a los servicios es un aspecto particularmente relevante en los niveles de satisfacción. Por último, indica que la percepción de seguridad de un área afecta la libertad y el confort que tienen los residentes y, en consecuencia, tiene una fuerte relación con los niveles de satisfacción que pueden ser alcanzados.

El ambiente social está constituido por las redes sociales, los lazos familiares y de amistades, la relación con los vecinos y el envolvente de la comunidad. Considera que este ambiente es más importante que el ambiente residencial. Particularmente, los vínculos familiares incrementan la satisfacción residencial: a medida que aquéllos se fortalecen, mayores son los niveles de satisfacción. Módenes (1999), en el caso de parejas jóvenes en Barcelona (España), observa que el soporte de familiares cercanos a la vivienda es un importante elemento de toma de decisión de localización, en particular la cercanía a la vivienda de los padres. Tognoli (1987) también encuentra que los lazos de amistad y con los vecinos están relacionados positivamente con la satisfacción residencial, por lo que son muy útiles en el contexto del día a día, otorgando interacción y soporte social.

Por otro lado, Basolo y Strong (2002) analizan el nivel de satisfacción residencial (tanto con el barrio como con la vivienda) para grupos de ingresos bajos que habitan en zonas centrales de Nueva Orleáns (Estados Unidos). Encuentran una correlación positiva entre la satisfacción y los elementos: mantenimiento de las viviendas, contactos sociales, percepción de seguridad y percepción de la calidad de los servicios. Flórez (1998b) define los niveles de satisfacción residencial de hogares en tres barrios de Caracas e identifica los atributos del barrio asociados con esta satisfacción. Los barrios son todos de tipología de vivienda multifamiliar con población predominantemente de ingresos medios y medios altos; dos de las urbanizaciones, zona sur de Los Palos Grandes y La Urbina, cuentan con alta oferta de accesibilidad, tanto vial como al transporte público. Por otro lado, la tercera urbanización, Manzanares, tiene muy baja oferta de accesibilidad, pero su población considera que tiene altos niveles de calidad urbana. Los resultados indican altos niveles de satisfacción de los hogares que habitan en las urbanizaciones con mayor calidad urbana: Los Palos Grandes y Manzanares. El nivel de satisfacción de los hogares de Los Palos Grandes es el más alto y está asociado a: accesibilidad, calidad de los servicios públicos, diseño e imagen urbana, seguridad y características de los vecinos. En el caso de Manzanares, la satisfacción está asociada a: bajos niveles de ruido, calidad de los servicios públicos, imagen y diseño, seguridad y características de la población del barrio; el bajo nivel de accesibilidad de esta zona es un aspecto negativo en los niveles de satisfacción. Por último, los hogares de La Urbina muestran bajos niveles de satisfacción residencial; sin embargo, los aspectos que mencionan que les otorgan mayor satisfacción son: accesibilidad y calidad de los servicios básicos.

En el caso de Santiago de Chile se estudian los niveles de satisfacción residencial de los hogares de cuatro conjuntos residenciales de vivienda social de esta ciudad, localizados en diferentes municipios. Los barrios son Cerro 18 Sur, Nueva Quilin, San Fernando y Valle del Sol. En orden decreciente, los hogares muestran mayores niveles de satisfacción por los siguientes aspectos: propiedad de la vivienda, tranquilidad del sector, cercanía a los servicios, cercanía al trabajo; seguido de accesibilidad general y amistad con los vecinos (Hidalgo y Saldías, 1998).

Como se puede observar, los aspectos que otorgan mayores niveles de satisfacción a los hogares han sido considerados dentro de los factores de localización desarrollados en el ítem anterior. En los dos casos se incorporan los aspectos accesibilidad, características del barrio, contexto social y contactos familiares y características de las viviendas. Sin embargo, los aspectos relacionados con costos de la vivienda o renta del suelo no aparecen destacados en los análisis de la satisfacción residencial.

2.4. Clasificación de los atributos de los barrios

Como fue identificado en los ítemes precedentes, los estudios analizan diferentes atributos y elementos de éstos. Los elementos que caracterizan a un atributo en particular están muy relacionados con el contexto urbano en referencia; es decir, en cada contexto tendrán mayor o menor relevancia según los valores de los tomadores de decisión y de la oferta de los atributos en la ciudad. Resumiendo los trabajos analizados, se puede concluir que los factores de localización más considerados son:

*Accesibilidad al trabajo y a otros destinos, oferta y calidad del transporte público, otros componentes de interacción espacial;

*Características físicas del barrio, oferta y calidad de los servicios, densidad, usos del suelo, calidad ambiental y seguridad del barrio;

*Características socioeconómicas, demográficas y culturales de los hogares del barrio, contactos y relaciones vecinales y familiares y otros aspectos sociales;

*Renta del suelo y otros costos de localización;

*Características de la vivienda;

*Características del hogar.

Los cuatro primeros factores son referidos a las características zonales, que en este trabajo hemos denominado como atributos del barrio. Las características de las viviendas, como ha sido mencionado, escapan del alcance del estudio. Sin embargo, vale mencionar que los atributos más estudiados son: propiedad, tamaño, tipología de la vivienda (uni-familiar, apartamento, otros) y calidad (Benenson, 2004; Baker, 2002; Hunt et al., 1994). Otros aspectos como diseño, iluminación, vistas, también son considerados. Con relación a las características del hogar, éstas han sido analizadas en el capítulo 2 como determinantes en la formación de las necesidades, preferencias, restricciones y expectativas de los hogares.

De acuerdo a la revisión bibliográfica realizada y resumida en este capítulo, la accesibilidad es el atributo más considerado en la literatura y es altamente valorado por los hogares. En el marco de la localización residencial, el aspecto que ha sido más considerado es la accesibilidad al trabajo, pero también a las escuelas y equipamientos. La calidad y oferta del transporte público también es una medida de accesibilidad y es un elemento valorado en la localización residencial, en especial para los hogares que no poseen vehículo particular. A los efectos de esta clasificación, se identifica la accesibilidad como uno de los atributos y se incorporan los elementos siguientes: accesibilidad al lugar de trabajo, accesibilidad a la escuela, accesibilidad al comercio u otros lugares no relacionados con el empleo, calidad y oferta del transporte público.

En consideración a los aspectos indicados en la literatura, se identifica como otro atributo del barriosus características físicas y la calidad urbana, atributo que estará compuesto por elementos distintos en cada contexto. Este atributo es el que incorpora mayor número de elementos y puede tener mayores variaciones en cuanto a las preferencias de los hogares entre los distintos contextos urbanos. Sin embargo, en general, se observa alta valoración en las preferencias y en los niveles de satisfacción con relación al elemento seguridad, incluso en contextos de alta seguridad. También la densidad, la presencia de servicios y la ausencia de ruido y tráfico, son elementos muy estudiados y valorados por los hogares en su toma de decisión. Otros aspectos ambientales, el diseño y la ausencia de actividades distintas a la actividad residencial, también han sido estudiados. Vale mencionar que el valor y los rangos para medir (o percibir) un atributo no necesariamente son los mismos en todos los contextos; por ejemplo, con relación a la preferencia de zonas residenciales con baja densidad, para grupos de ingresos equivalentes en Caracas, Berkeley (California) o en Barcelona (España); muy probablemente los rangos de densidad son distintos en cada contexto, incluso pueden ser distintos para hogares con diferentes características culturales o socio-económicas en la misma ciudad. Por otro lado, en algunos contextos pueden observarse preferencias por altas densidades de población y en otros por densidades bajas. De la misma manera, en algunos casos la ausencia de comercios en el barrio puede ser valorado como un atributo positivo, mientras que en otro contexto, será valorada la presencia de comercios. A continuación se identifican los elementos que componen el atributo características físicas y calidad urbana del barrio.

*Seguridad

*Densidad de población y espacios abiertos

*Paisaje y acceso a áreas naturales

*Calidad ambiental: ausencia de tráfico, ruido y contaminación atmosférica

*Diseño urbano y tipología de la viviendas

*Presencia/ ausencia de comercios y otras actividades no residenciales

*Presencia y calidad de los servicios (escuelas, parques y áreas de esparcimiento para niños).

En la revisión bibliográfica las características socioeconómicas, demográficas y culturales de los vecinos del barrio se consideran como elementos significativos en la decisión de localización de los hogares, así como en sus niveles de satisfacción. Igualmente, las relaciones con los vecinos y la cercanía a familiares y amigos son aspectos que se han encontrado como altamente valorados por los hogares de ciertos contextos. Tomando en consideración los aspectos que han sido desarrollados en este capítulo, se incorpora como un atributo del barrio el contexto social y características de los vecinos, con los siguientes elementos identificados:

*Características demográficas: raza, etnia, edad

*Ingreso y otras características socioeconómicas de los hogares del barrio

*Relaciones y contactos con los vecinos

*Cercanía y vínculos con familiares y amigos

*Prestigio del vecindario

Con relación a la renta del suelo, es un atributo decisivo en la toma de decisión de los hogares, en la medida que cada uno de éstos tiene un ingreso el cual le permite acceder a ciertas localizaciones, dependiendo de la renta del suelo de esa localización. En consecuencia, los hogares que pertenecen a grupos de ingresos más bajos están fuertemente condicionados por sus ingresos en su toma de decisión. En la revisión bibliográfica se incluye como un factor de localización residencial; por tanto, se incorpora como el cuarto atributo la renta del suelo.

Vale mencionar que la clasificación de los atributos y elementos presentada no pretende mostrar preferencias de los hogares, sino más bien identificar cuáles son los elementos y atributos que los hogares toman en cuenta en su decisión de localización. Resumiendo, en la Tabla 2 se presenta la clasificación propuesta de los atributos y sus elementos.

3. Conclusiones

Se ha definido un modelo conceptual que explica el proceso de toma de decisión de localización residencial de los hogares, donde aquella decisión se refiere a la selección de un barrio dentro de un contexto urbano. El modelo se divide en tres etapas que se retroalimentan: decisión de buscar una nueva localización; búsqueda; y selección. En el proceso el hogar puede decidir permanecer en su localización actual, bien sea porque se adapta a la situación prevaleciente o porque las opciones que analiza no parecen brindarle una satisfacción significativamente mayor a la que obtiene en la localización actual. En la toma de decisión son elementos importantes las necesidades y preferencias del hogar, así como la oferta existente. Sin embargo, las preferencias de localización no siempre son satisfechas por el hogar, bien porque no existe la oferta o por restricciones propias del hogar.

En la tercera etapa del proceso, selección de una nueva localización, los hogares evalúan los barriosa partir de sus atributos. En este artículo se han estudiado los tipos de atributos barriales que los hogares analizan, concluyéndose que éstos pueden ser clasificados en cuatro grandes grupos: accesibilidad; características físicas y calidad urbana; contexto social y características de los vecinos; y renta del suelo. Cada atributo está compuesto por diferentes elementos los cuales también han sido identificados. Sin embargo, los elementos deben ser ajustados para cada contexto urbano específico, ya que dependiendo de las particularidades de la ciudad, éstos tendrán diferente valoración o importancia en la dinámica residencial. Así mismo, los hogares tendrán distintas preferencias residenciales, y su consideración de los atributos y elementos será distinta, no sólo dependiendo del contexto urbano, sino de las características del hogar.

Entender el proceso de decisión de localización residencial de los hogares y los atributos que son valorados por los hogares, contribuirá a la creación de urbanizaciones de viviendas públicas y privadas más exitosas, que ofrezcan mayor satisfacción a los hogares. Sin embargo, las preferencias residenciales de los hogares y la valoración de los atributos, como ha sido expuesto, dependen de las características propias del hogar y del contexto. Investigaciones futuras que permitan identificar las preferencias residenciales de los hogares con distintas características, así como su satisfacción residencial, tanto en localizaciones de vivienda pública y privada en diferentes contextos urbanos, será de gran valor para el diseño y desarrollo de nuevas urbanizaciones residenciales y en los procesos de renovación urbana; siempre que estos resultados sean tomados en cuenta por los urbanizadores y los entes de planificación y gestión urbana. En este sentido, la participación de las comunidades en los procesos de planificación y gestión es un elemento clave para lograr un hábitat urbano satisfactorio para los hogares.

Notas

1 Ver Flórez (1998a), para mayor información sobre la interacción entre la oferta y la demanda de vivienda y cómo a partir de esta interacción es afectada la oferta de los atributos de los barrios.

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