Analysis and evaluation of the coefficients of adjustment of the real estate value of the urban parcel

Yogry Castillo, Axa Rojas, Luis Castillo y María Díaz

Laboratorio de Catastro, IPFA, Departamento de Mediciones y Cálculo Geodésico, Facultad de Ingeniería, Postgrado Catastro y Avalúo Escuela de Ingeniería Geodésica, Universidad del Zulia. Maracaibo, Venezuela Telf. 58 261 7598764, 7598833 ycastillo@luz.edu.ve, axarojas@yahoo.com, lcastillo@luz.edu.ve

Abstract

The parish Bartolome de lãs Casas is located in Machiques Municipality of the Zulia State. The object of this study was the analysis of the corrections coefficients of shape, área, córner and public services. This investigation was descriptive, documental and field type. Population and sample are designed. In addition describes briefly the different techniques used in the respective required rises to indicate the parcels data required. Those Data were procesed to calculate Correction coefficients. As they are, the most important were: front, width and depth of each existing parcel in the 6 studied sectors of the urban zone for this study. In addition a prototype parcel required for this calculation was calculated, emphasizing that a parcel was taken to study by each sector, that is to say, that was studied in if 6 parcels of which they compared with the parcel type divided equally of all the measurements obtained in the made rises, suggesting similarly the accomplishment to make the Land and Construction Values Tables. The real state ajustment coeffcient obtained alows to calculate the coefficient multiflier the real state urban correction. 

Key words: Correction Coefficients, mass valuation, Machiques, property taxation.

Análisis y evaluación de los coeficientes de ajuste del valor inmobiliario de la parcela urbana

Resumen

La Parroquia Bartolomé de las Casas ubicada en el Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia, fue objeto de estudio para el Análisis de coeficientes de corrección de forma, área, esquina y servicios públicos. La investigación fue de tipo descriptiva documental y de campo. Se efectúa el diseño de población y muestra, aplicando técnicas para los respectivos levantamientos parcelarios requeridos. Los datos parcelarios obtenidos se procesaron para el cálculo de los coeficientes de corrección. Entre otros, los más importantes fueron: frente y fondo o profundidad de cada parcela existente. El proceso de análisis se realizó en los 6 sectores que componen la zona urbana considerada para el estudio. Se analizó y caracterizó una parcela tipo requerida para dicho cálculo por cada uno de los sectores. Se realizó la comparación de las 6 parcelas caracterizadas con la parcela tipo de las mediciones obtenidas en los levantamientos realizados que en total fueron 1693 parcelas en 100 manzanas, sugiriendo de igual forma la realización de la Planta de Valores de la tierra y la Tabla Valorativa de la Construcción. Los coeficientes de ajustes inmobiliarios obtenidos permitirán calcular el coeficiente multiplicativo de la corrección. inmobiliaria urbana.

Palabras clave: Levantamientos, frente, fondo, parcela tipo.

Recibido el 30 de Junio de 2006  En forma revisada el 30 de Julio de 2007

Introducción

Este estudio tiene como objetivo el análisis y evaluación de la aplicación de coeficientes de corrección de ajuste a la valoración parcelaria. En los últimos años, en Venezuela, dicha valoración ha experimentado un proceso de actualización y sistematización, tanto a nivel urbano como rural. La aplicación de los mencionados índices de corrección para el ajuste del valor parcelario ha sido abordada desde diferentes puntos de vista.

En este caso se tomó como unidad de observación el área urbana de la Parroquia Bartolomé de las Casas, Las Piedras, del Municipio Machiques de Perijá. Se efectuó la aplicación de los coeficientes de ajuste determinados por la Fundación para el Desarrollo Centro Occidental (FUDECO). Una vez realizada la aplicación de los coeficientes de ajuste, se evaluó la influencia de los mismos a través de la comparación de los resultados obtenidos de su aplicación con distintos factores valuatorios que estructuran el precio de mercado inmobiliario.

La parroquia objeto de estudio, tiene un carácter predominantemente rural caracterizado económicamente por la desinversión de programas de desarrollo social y económico para la fecha de ejecución del presente trabajo. El análisis y evaluación de los coeficientes de ajuste del valor parcelario aplicados en la misma, es de fundamental importancia para el diseño de los desarrollos urbanos, previstos actualmente en los planes de inversión que tienen los gobiernos locales, regionales y nacionales para la Parroquia in comento. Para la determinación del valor unitario básico de la tierra firme libre de mejoras de parcelas rurales en cada una de las zonas ecológico- económicas uniformes, de conformidad a lo dispuesto en el PDUM (Plan de Desarrollo Urbano Municipal). En tal sentido, se determinaron en cada una de las zonas ecológico-económicas uniformes, las rentas medias normales según la metodología obrante. Esto con el fin de que pueda ser usado para la potencial aplicación de un Plan de Revaluación Parcelaria Rural por el alto porcentaje de ruralidad que presenta la zona, por lo que invertir tiempo en esta actividad justifica cualquier plan de acción para obtener tal conocimiento, el cual permitirá desarrollar los planes económicos de manera integral y completa.

Metodología de Análisis

Coeficiente de ajuste en la valoración parcelaria

El coeficiente de ajuste surge de relacionar la dimensión, forma, medidas lineales y ubicación de las parcelas urbanas o suburbanas dentro de un macizo, para lo cual existen procedimientos tabulados. Para determinar la valuación fiscal de la tierra libre de mejoras de un sector residencial, se tienen en cuenta las diferencias que presenta cada desarrollo de que se trate, en base a un estudio comparativo conceptualizando la calidad y magnitud del mismo; basándose en diferentes variables que hacen determinable el valor de la cosa inmueble. Esta metodología supone la Aplicación de técnicas específicas que garantizan los principios de equidad, objetividad y racionalidad en la distribución de las cargas públicas. 

Para la determinación del coeficiente de ajuste parcelario rural, según características edafotopográficas y de ubicación de la parcela, se efectúan análisis previos fotointerpretativos en base al formulario y cálculo matemático obrantes. Para la determinación del coeficiente de ajuste parcelario rural mediante análisis fotointerpretativo, se utilizaron en cada zona ecológica económica, esto a diferencia del área urbana solo se hacen análisis fotointerpretativos. El estudio se efectuó a través de fases de actuación, las cuales se describen a continuación:

Levantamiento parcelario

En dicho levantamiento se definen las características propias tanto del terreno como de la construcción. Se determina por una parte, la ubicación relativa del lote en la manzana al cual corresponde y por la otra, de cada manzana respecto al sector catastral correspondiente. Asimismo en esta etapa, se efectúa un diagnóstico de la cobertura del sector respecto a los servicios públicos existentes. Esta información anteriormente descrita, será indicada y representada a través del formulario catastral y del croquis respectivo, información que en todo momento debe provenir del sitio de trabajo (campo). 

Para iniciar el proceso de levantamiento parcelario es recomendable y necesario:

– Definir el área urbana de la ciudad o centro poblado.

– Realizar la sectorización catastral en forma lo más ajustada, a la realidad existente.

El levantamiento parcelario, incluye los siguientes pasos de ejecución:

a. Inspección ocular del sector objeto del levantamiento. El inspector de levantamiento parcelario con sus respectivos auxiliares de campo debe realizar un recorrido detallado del sector objeto de estudio, llevando consigo el plano del sector a catastrar con la finalidad de realizar una comparación objetiva entre lo reflejado en el plano y lo existente en el terreno. En consecuencia, debe procederse a la actualización respectiva del plano cuando sea necesario. Una vez realizadas estas actividades se fija definitivamente la nomenclatura catastral a nivel de manzana (Figura 1).

b. Levantamiento por manzanas comenzando por la manzana 01 (Figura 1). Con base en las técnicas parta fijar la nomenclatura catastral, debe estar ubicada al Nor-Oeste del sector en estudio.

c. Levantamiento detallado de cada uno de los inmuebles que conforman las manzanas, iniciando dicho levantamiento por el lote ubicado en la esquina Nor-Oeste de la manzana, al cual correspondería el número 01.

d. Elaboración del croquis a mano alzada del inmueble objeto del levantamiento. Este refleja su forma y dimensiones existentes, tanto del terreno como de la construcción.

Resultados

A los efectos de obtener el valor de la parcela mediante la aplicación de la Planta de Valores de la Tierra, se procedió de la siguiente forma: 

1. Se mensura la parcela, tomando sus características, de manera que pueda ser fielmente reproducida en un croquis a escala adecuada.

2. Se calcula el área de la parcela. 

3. Se clasifica la parcela en función de su ubicación, forma y uso.

4. Se aplica el valor unitario de la tierra de la parcela objeto del avalúo, de acuerdo a la ubicación señalada en la Planta de Valores de la Tierra.

5. El valor así obtenido se ajusta de acuerdo a sus características (Factor de Ajuste).

Cálculo del valor de la parcela

Analíticamente el cálculo del valor de la parcela viene dado por la siguiente forma: 

Vp = At* Vut *Fa,   (1)

donde Vp: valor de la parcela, Vut: valor unitario de la parcela Planta Valorativa del Terreno, At: área de la parcela, Fa: factor de ajuste de la parcela. 

Factor de ajuste de forma

El factor de ajuste recomendado por Fundacomún viene dado por el producto de los factores de depreciación por frente, profundidad y forma, área.

Fa = F1*F2*F3.   (2)

Factor de frente

F1 = 100 – 3 (f1 – f2) / 100, para f1 > f2,   (3)

donde f1: frente de zonificación o tipo de la parcela, f2: frente de la parcela en estudio.

Factor de profundidad

F2 = P1 + P2 / 2P2, para P2 > P1    (4)

donde P1: profundidad tipo del sector, P2: profundidad de la parcela.

Factor de forma

Se recomienda aplicar las Normas de las Naciones Unidas (Fudeco, 1997).

– Parcela regular: > 1.00, Parcela irregular: 0.90, Parcela muy irregular: 0.80

– Parcela de forma triangular, con o sin curvaturas: 0.70.

Ahora bien, en otras oficinas de catastro en el país, Europa y de Suramérica, el factor de ajuste viene dado en función del frente, superficie y forma de acuerdo con lo establecido en las Ordenanzas de Zonificación, de la siguiente forma:

Factor de frente

(F1) = Fp / Ft; si Fp / Ft > 1; F1 = 1.00,   (5)

donde Fp: frente de la parcela y Ft: frente tipo o de zonificación.

En ningún caso se aplicará un coeficiente menor que 0.60.

Factor área

(F3) = Ap /At, si Ap/At > 1, F3 = 1.00,    (6)

donde Ap: área de la parcela y At: área tipo o de zonificación.

Para el tipo de forma (F3), se recomienda las normas de las Naciones Unidas.

Incremento de esquina

IE = Ft*V1 + V2/2*K,  (7)

donde Ft: frente tipo o de zonificación, V1y V2: valores unitarios de las calles, K: coeficiente por esquina, K: 1.20 (zona comercial), K = 1.10 (zona residencial). Para los casos de parcelas enclavadas el factor de depreciación será igual a 0.75 del valor unitario de la calle de entrada.

Método basado en el análisis de los servicios públicos

Este método [2] será basado en el análisis de los servicios públicos (Tabla 1) y permite obtener el valor de la tierra, comparando un lote de terreno que cuente con la totalidad de los servicios públicos con otro que carezca de alguno o de la totalidad de ellos. Para aplicar este análisis, es necesario darle un peso relativo a cada uno de los servicios públicos, esto se realiza considerando: 

a. Prioridad que tiene un servicio público determinado en las necesidades naturales del hombre.

b. Importancia que tiene un servicio determinado en el desarrollo de las actividades urbanas: comerciales industrial, asistencial, educacional, social, cultural, deportiva, religioso. 

c. Costo de construcción que representa un servicio determinado para el Municipio.

d. Gastos de mantenimientos. Con esta información se determina el valor aproximado de parcelas que cuentan con la totalidad o alguno de estos servicios siempre y cuando los sectores a comparar tengan características homogéneas referentes al tipo de construcción.

Cálculo de precios unitarios promedios por calles

Habiéndose ya referido a la captación de los datos y determinación de los valores promedios por zonas, los cuales tienen valores diferentes se procedió a calcular los precios iniciales por calle, mediante el procedimiento de degradación de valores. 

Coeficientes de ajuste

Coeficiente de ajuste por clasificación de calle

Vías de doble sentido, un incremento de un 10% sobre el valor de los terrenos ubicados en dicha vía. Para las veredas y otros similares, incrementos entre 0.65 y 0.95 dependiendo de factores tales como si hay pendiente o no, si el acceso es asfaltado, piso de concreto o simplemente de tierra. de tierra y con pendiente 0.65, de tierra y sin pendiente 0.75, de concreto y con pendiente 0.80, de concreto y sin pendiente 0.85, de asfalto y con pendiente 0.90, y de asfalto y sin pendiente 0.95, Vías no asfaltadas, el coeficiente sería 0.90.

Coeficiente de ajuste por carencia de servicios

La no existencia de servicios que satisfagan las necesidades básicas del hombre, así como el costo que ocasionaría su instalación son factores que inciden en el valor de los terrenos. Para determinar los coeficientes de ajuste, tomando en cuenta estos factores, se procede primero a ponderar y jerarquizar los servicios como se muestra en la Tabla 2.

Posteriormente a partir de la importancia del servicio se determinó el decremento del valor por la carencia de dichos servicios, obteniéndose así, los coeficientes de ajustes.

Coeficiente de ajuste por rutas de transporte colectivo

El incremento estará en función de rutas de colectivos que circulan por la calle, hasta un máximo de incremento de un 20% según la expresión:

K colectivo = 1 + (0.25N + 0.075),   (8)

donde K colectivo: coeficiente de ajuste por vías de colectivos (0.025N + 0.075) = Ak = incremento, N: número de rutas de colectivos que circulan por la vía.

El plano suministrado [4] por la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Machiques de Perijá fue realizado en Enero de 2003, el cual sirvió como guía para el desarrollo del presente trabajo de investigación. Los sectores levantados fueron el 1, 2, 3 (Tablas 3-5) por ser los sectores más céntricos y los que más han sufrido modificaciones. En total fueron levantadas 100 manzanas y 1693 parcelas en los 6 sectores, de los cuales fueron medidos uno por uno todos los frentes y los fondos respectivos, junto con las áreas para sacar un promedio de las mismas.

Cálculo de la parcela tipo

La sumatoria de todos los frentes de las parcelas medidas que en total fueron 1693 fue de 23.86²m. Arrojando un promedio de 14.095m de frente. La sumatoria de todos los fondos o profundidades (Figura 2) de las parcelas medidas (Figuras 3, 4 y 5) que en total fueron 1693 fue de 46.300m. Arrojando un promedio de 27.348m de fondo o profundidad. La sumatoria de todas las áreas de las parcelas medidas que en total fueron 1693 fue de 950.274,8m². Arrojando un promedio de 561,296m² de área por parcela.

Selección de parcelas objetos de estudio por sector

Se seleccionó (1) una parcela objeto estudio por sector, es decir que se hará el estudio de 6 parcelas para que se note la posible diferencia existente entre sectores.

Cálculo del valor de la parcela

Se escogieron 6 parcelas (Tabla 6) como objeto de estudio, por lo tanto todos los cálculos se harán 6 veces. La parcela tipo tiene: frente: 14.095m., fondo o profundidad: 27.348m, área: 561.296m². Analíticamente el cálculo del valor de la parcela viene dado por la siguiente forma:

Vp = At* Vut *Fa.   (9)

Factores de ajuste del valor parcelario

Recomendados por Fundacomún viene dado por el producto de los factores de depreciación por frente, profundidad y forma, área.

Fa = F1*F2*F3.    (10)

Factor de frente 

Para este factor se tomarán en cuenta solo los frentes de dichas parcelas para calcularlo mediante el frente de la parcela tipo.

– Parcela A: F1 = 100 – 3 (14.095m – 20.4619m) / 100 = 1.191,

– Parcela B: F1 = 100-3 (14.095m-13.995m) / 100 = 0.997,

– Parcela C: F1 = 100-3 (14.095m-34.744m) / 100 = 1.619,

– Parcela D: F1 = 100 – 3 (14.095m – 67.99m) / 100 = 2.617,

– Parcela E: F1 = 100 – 3 (14.095m –44.0776m) / 100 = 1.899,

– Parcela F: F1 = 100 – 3 (14.095m –20.682m) / 100 = 1.19761.

Factor de profundidad

Se tomarán en cuenta solo los fondos o las profundidades de dichas parcelas para calcularlo mediante el fondo o profundidad de la parcela tipo.

– Parcela A: F2 = 27.348m + 42.673m /2(42.673m) = 0.820,

– Parcela B: F2 = 27.348m + 56.9798m /2(56.9798m) = 0.739,

– Parcela C: F2 = 27.348m + 31.713m /2(31.713m) = 0.917,

– Parcela D: F2 = 27.348m + 60.844m /2(60.844m) = 0.725,

– Parcela E: F2 = 27.348m + 48.9749m /2(48.9749m) = 0.779,

– Parcela F: F2 = 27.348m + 46.9592m /2(46.9592m) = 0.791.

Factor de forma

Fa = F1*F2*F3.   (11)

– Parcela A: Fa = 1.191*0.820*1.622 = 1.584,

– Parcela B: Fa = 0.997*0.739*1.421 = 1.4069,

– Parcela C: Fa = 1.619* 0.917*2.286 = 3.393,

– Parcela D: Fa = 2.617*.725*6.173 = 11.712,

– Parcela E: Fa = 1.899* 0.779*3.960 = 5.855,

– Parcela F: Fa = 1.197* 0.791*1.733 = 1.640

Parcela regular: >1.00, Parcela irregular: 0.90, Parcela muy irregular: 0.80, Parcela de forma triangular, con o sin curvaturas: 0.70

En consecuencia la forma de las parcelas objeto de estudio son regulares por obtener coeficientes mayores de 1.00, por lo que realmente predomina en el sector como resultado del poco crecimiento urbano que se observa en la zona estudiada.

Factor de área

Parcela F:

(F3) = 972.900 m²/561.296 m² = 1.733

Este coeficiente muestra el carácter ruralurbano de la zona lo que es consecuencia de las grandes extensiones y dimensiones de los lotesseleccionados como objeto de estudios.

Método basado en el análisis de los servicios públicos

– Parcela A: 35 + 25 + 15 + 15 = 90,

– Parcela B: 35 + 25 + 15 + 15 + 10 = 100,

– Parcela C: 35 + 15 + 10 = 60,

– Parcela D: 35 + 25 + 15 + 10 = 85,

– Parcela E: 35 + 25 + 15 + 15 = 90,

– Parcela F: 35 + 15 + 10 = 60

Los servicios públicos [3] se encuentran consolidados en el centro lo cual demuestra con el cálculo de las parcelas A, B, D y E, y con el cálculo de las parcelas C y F se observa menos consolidación por estar más hacia la periferia de la zona. También se realizo un cálculo de los coeficientes de ajuste por falta de servicios públicos, lo cual arroja que las parcelas C y F son las que tienen un mayor coeficiente, lo cual pondera con un decremento del valor de la parcela.

Cálculo de otros coeficientes de ajuste

Coeficiente de ajuste por clasificación de calle. Son obtenidos mediante una tabla clasificadora que tabula si las vías son asfaltadas, con pendientes, de concreto, de tierra, etc. 

Parcela A: 0.95, vía con asfalto y sin pendiente, Parcela B: 0.95, vía con asfalto y pendiente, Parcela C: 0.75, vía tierra y pendiente, Parcela D: 0.95, vía con asfalto y pendiente, Parcela E: 0.95, vía con asfalto y pendiente, Parcela F: 0.75, vía tierra y pendiente.

Coeficiente de ajuste por rutas de transporte colectivo

Todas llevan la misma ponderación [5] de los coeficientes ya que en la zona solo hay tres rutas de transporte, que distribuyen la población de igual forma y equitativamente por toda la zona o sectores objetos de estudio (Ec. 8).

K colectivo = 1 + (0.25N + 0.075), Parcela A: 2 Rutas: 1.575, Parcela B: 2 Rutas: 1.575, Parcela C: 2 Rutas: 1.575, Parcela D: 2 Rutas: 1.575, Parcela E: 2 Rutas: 1.575, Parcela F: 2 Rutas: 1.575 (Tabla 7).

Conclusiones

En Venezuela la ausencia de normas que regulen el mercado inmobiliario, ha venido originando estructuras de precio de los diferentes productos inmobiliarios fuera del contexto de nuestra economía, por encima o por debajo de los precios reales, deformación esta, que tiende a mantenerse por el sincretismo de las políticas públicas del Estado en materia de inmuebles. Los coeficientes de ajustes en esta investigación como los de servicio público, frente, fondo, forma, calle y rutas de transporte afectan por encima de la unidad la estructura del precio unitario del valor de la tierra quedando demostrado, que su uso en los procesos valuatorios produce una estructura de precios sólida sin provocar sobre o sub valuación en el precio, es por ello que en Venezuela la autoridad en la materia debe exigir su aplicación obligatoria, en función de evitar que vuelvan a repetirse el componente inmobiliario que acompañó la última debacle financiera producida en el país.

Los coeficientes obtenidos servirán de referencia para el cálculo del valor del terreno, tomando en cuenta que siempre habrá que realizar una Planta de Valores de la Tierra y un Tabla valorativa de la Construcción para el mejor cálculo del valor de dicho terreno, que beneficiara a toda la comunidad existente en el área objeto de estudio, es decir, Las Piedras, capital de la Parroquia Bartolomé de las Casas, del Municipio Machiques de Perijá, del Estado Zulia.

Referencias Bibliográficas

1. Badell, A., Grau, M. (2000): Régimen Jurídico del Urbanismo. Badell y Grau Despacho de Abogados. Caracas.

2. Lucena, J., Bracho, T. (1997): Taller Integral de Catastro Urbano. Fudeco. Barquisimeto.

3. León, D. (1974): Manual para valuaciones catastrales de terrenos ubicados en áreas urbanas. LUZ. Facultad de Ingeniería.

4. Anteproyecto de decreto sobre planta de valores de la tierra urbana (Gaceta Municipal 1997). Estado Lara.

5. Asistencia técnica y asesoría en el área de catastro para los municipios del Estado Lara. Planta de Valores de la Tierra. (1994): Fudeco.

6. Manual de Procedimientos para el Avalúo Administrativo. (1996): Subdirección de Fiscalización. San José de Costa Rica.